Ценовой диапозон, EURO

ХОТИТЕ ПРИОБРЕСТИ НЕДВИЖИМОСТЬ ИЛИ ЗЕМЛЮ В УКРАИНЕ? ОТВЕТЫ НА ВСЕ ИНТЕРЕСУЮЩИЕ ВАС ВОПРОСЫ ЗДЕСЬ!

1) Возможно ли самим найти недвижимость?
            
Конечно найти недвижимость самому можно, но есть в таком случае гарантия того, что Вы не будете обманутыми? Чтобы избежать негативных последствий, которые могут произойти в связи с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества, следует обратиться в агентство по недвижимости, которое предоставит качественные риэлторские услуги, тем самым обеспечит Вам максимальную эффективность операций с недвижимостью, а также законность и безопасность осуществления сделок.


2) Обязательно ли пользоваться услугами адвоката для сделки и  её сопровождения?
            
Одним из основных преимуществ при пользовании услугами юриста является осуществление им всех необходимых действий, связанных с подготовкой документов, необходимых для подписания соглашения о купле-продаже недвижимого имущества, проверкой объекта недвижимости на наличие обременений (ограничений) на него, проверкой личности продавца / покупателя, сопровождение при заключении договора купли-продажи, его нотариальном удостоверении и тому подобное. Пользоваться услугами юриста желательно на всех этапах, поскольку он будет проверять законность всех действий, проверкой и сбором необходимых документов, в случае необходимости - защитой Ваших прав и законных интересов. Таким образом, юрист гарантирует Вам безопасность последствий заключения сделки, а соответственно - спокойствие за Вашу недвижимость.


3) Есть ли польза от услуг риэлтора?
            
Обращение потенциальных покупателей / продавцов недвижимости Агентства недвижимости о предоставлении риэлторских услуг является крайне целесообразным, поскольку это, в первую очередь, гарантирует максимальную безопасность и эффективность операций с недвижимостью. Так, среди преимуществ риэлторских услуг можно отметить: Вы экономите собственное время, поскольку риэлтор будет осуществлять выезды на осмотры объектов, при этом ища такое жилье, которое бы максимально соответствовало Вашим пожеланиям и ожиданиям. Поскольку риэлторы знают реальную ситуацию на рынке недвижимости, это может обеспечить Вам заключения максимально выгодной сделки (продать дороже, приобрести дешевле). Таким образом, риеторськи услуги экономят Ваше время, обеспечивая безопасность и качество осуществляемых сделок относительно недвижимого имущества.


4) Какая плата риелтору за услуги?
           
При заключении договора с агентством недвижимости о предоставлении услуг размер вознаграждения исполнителя определяется по договоренности сторон и рассчитывается в процентах от цены объекта недвижимости, который составил предмет договора.
            Какая из сторон договора купли-продажи объекта недвижимости будет платить вознаграждение риэлтору определяется также по договоренности сторон (продавца и покупателя), о чем в договоре о намерениях по купле-продаже недвижимого имущества отмечается соответствующее положение. Так, все расходы по основному договору платит Продавец / Покупатель / Стороны поровну.


5) Обязательно ли знать украинский язык?
            
Согласно ст. 16 Закона Украины «Об основах государственной языковой политики» от 03.07.2012 № 5029-VI нотариальное делопроизводство в Украине осуществляется на государственном языке. Если лицо, обратившееся за совершением нотариального действия, не владеет государственным языком, по его заявлению тексты оформляемых документов должны быть переведены нотариусом или переводчиком на языке, которым он владеет.


6) Какие документы нужны покупателю?
            
Для заключения договора купли-продажи покупатель должен предоставить нотариусу такие оригиналы документов: паспорт, справку о присвоении идентификационного номера. Если покупатель состоит в браке, то необходимо также предоставить свидетельство о браке и паспорт другого супруга, согласие другого супруга на совершение такой сделки. Свидетельство о расторжении брака или решение суда о расторжении брака, свидетельство о смерти второго супруга, если в паспорте покупателя стоит отметка о браке, а отметки о регистрации расторжения брака отсутствует. Свидетельство о рождении ребенка / паспорт несовершеннолетнего (если на момент заключения договора ей исполнилось 16 лет).

Если покупателем является малолетний или несовершеннолетний, то необходимо предоставить свидетельство о рождении ребенка, справку о присвоении идентификационного номера, а также разрешение органа опеки и попечительства на заключение такого договора.

Ограничение по приобретению объектов недвижимого имущества в отношении иностранных граждан и лиц без гражданства распространяются только на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Что касается приобретения в собственность иностранным гражданином или лицом без гражданства зданий, сооружений, домов, квартир и т.п., то за ними ограничений нет.

В случае, если лицо является гражданином другого государства (иностранец), нотариусу подается соответствующий паспортный документ государства гражданства лица или документ, который его заменяет в соответствии с законодательством этого государства, паспорт должен быть с действительной визой (для иностранцев, тех стран, с которыми Украина установила визовый режим) или видом на жительство в Украине, а также справка о присвоении идентификационного номера по данным Государственного реестра физических лиц-плательщиков налогов.

7) Кто и за сколько должен проверить недвижимость на наличие задолженностей, арестов и тп.?
            
Для того, чтобы избежать проблем, связанных с наличием прав третьих лиц на недвижимое имущество, необходимо проверить, не находится такое имущество под арестом, залогом тому подобное. Такую проверку можно сделать в режиме онлайн. Для этого необходимо зарегистрироваться в Кабинете электронных услуг Министрерства юстиции Украины, сделать заявку на получение информационной справки (выписки) из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, в которой будут содержаться сведения о наличии / отсутствии ограничений (обременений) на недвижимое имущество. Услуга является платной (стоимость одного запроса составляет 20 грн, комиссия 3 грн).
           Также следует отметить, что согласно п. 1.13 главы 2 Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины № 296/5 от 22.02.2012 г.. При наличии запрета сделка об отчуждении имущества, обремененного долгом, удостоверяется лишь в случае согласия кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя.


8) Как производится оплата?
            
Цена, условия и форма расчетов являются существенными условиями договора купли-продажи. Оплата может осуществляться как в национальной валюте, так и в иностранной (при условии договоренности сторон о курсе, по которому продавец сможет обменять полученные средства на гривну). Следует отметить, что в соответствии с Постановлением Правления НБУ №210 от 06.06.2013 предельной суммой наличных расчетов между физическими лицами по договорам купли-продажи, которые подлежат нотариальному удостоверению, является 50000 гривен. Поэтому физические лица имеют право осуществлять расчеты на сумму, превышающую 150 000 грн., Путем перечисления средств с текущего счета покупателя на счет продавца, внесения и / или перечисления средств на текущие счета (в том числе в депозит нотариуса на отдельный текущий счет в национальной валюте). В безналичной форме должны осуществляться платежи на общую сумму договора независимо от размера каждого платежа. Предпосылкой осуществления таких расчетов является наличие открытого текущего счета физического лица-продавца до момента заключения договора купли-продажи.
          Согласно Разъяснений по вопросам применения нормативно-правовых актов НБУ по ограничению наличных расчетов (Письмо НБУ №11-116 / 3159 от 24.01.2014) физическим лицам-резидентам и физическим лицам-нерезидентам при расчетах по договору купли-продажи имущества, не является объектом иностранного инвестирования в Украину, рекомендуется осуществлять следующие операции, используя отдельный текущий счет нотариуса.


9) Зачем нужен нотариус?

            
Если сумма договора купли продажи превышает 50 000 грн., То нотариус должен осуществлять удостоверение такого договора после того, как убедится, что сторонами соблюдены требование о проведении расчетов в безналичной форме. Подтверждающими документами о проведении расчетов в безналичной форме есть документы, полученные при переводе средств с текущего счета покупателя на счет продавца, во время открытия покупателем вкладного (депозитного) счета на имя продавца, при внесении / перевода средств в депозит на отдельный текущий счет нотариуса, при применении аккредитивной формы расчетов, при внесения наличных на текущий счет физического лица-продавца.
            
Для удостоверения договора купли-продажи объекта недвижимости существует перечень необходимых документов. Эти документы готовят стороны, о чем может быть указано в предварительном договоре, если такой заключался. Если между стороной и агентством недвижимости заключен договор об оказании услуг, подготовкой документов может заниматься юрист агентства.


10) Как скоро договор вступает в силу?
            
В соответствии со ст. 657 Гражданского кодекса Украины договор купли-продажи жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Согласно ч.3 ст. 640 Гражданского кодекса Украины договор, подлежащий нотариальному удостоверению и государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Сегодня государственная регистрация прав на недвижимое имущество может осуществляться нотариусом, одновременно с удостоверением договора купли-продажи недвижимого имущества, или в Центре предоставления административных услуг.
Таким образом, договор вступает в силу с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

11) Возможно ли где-то проверить соглашение?
    
Если вопросы возникают по условиям договора купли-продажи до момента его подписания, то можно обратиться к юристу, который предоставит правовую консультацию и объяснит все спорные положения такого договора. При удостоверении сделки об отчуждении недвижимого имущества у нотариуса последний проверяет гражданскую правоспособность и дееспособность сторон договора, полномочия их представителей, волеизъявления и действительность намерений лиц, истребует и проверяет сведения и документы, необходимые для совершения такого нотариального действия, на предмет их законности, достоверности и правильности оформления. Однако, даже после нотариального удостоверения договора и государственной регистрации прав на недвижимое имущество лицо вправе обратиться к юристу с целью консультации, и в случае выявления нарушенных прав и охраняемых законом интересов, лицо может обратиться в суд за их защитой в соответствии с нормами действующего законодательства. Как следствие, договор купли-продажи недвижимого имущества может быть признано недействительным.

12) Сколько в целом будет необходимо оплатить?
    
За совершение нотариальных действий законодательством Украины, а в частности Декретом КМУ «О государственной пошлине» от 21.01.1993 №7-93, предусмотрена уплата государственной пошлины (если действия совершает государственный нотариус). Частные нотариусы совершают нотариальные действия за плату, установленную по договоренности, но не менее размера ставок государственной пошлины. Согласно данным Декретом за совершение нотариальных действий, связанных с удостоверением договоров отчуждения жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домов, гаражей, а также других объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности гражданина, осуществляющего такое отчуждение, размер ставки государственной пошлины составляет 1% суммы договора, но не менее одного необлагаемого минимума доходов граждан (17 грн).
Размер вознаграждения за предоставление риэлторских услуг зависит от того, какая сумма указана в договоре о предоставлении таких услуг.

13) Есть ли какие-то-то "неожиданности" или налоги на которые надо обратить внимание?
         
Налоговый кодекс Украины, ст. 266, предусматривает налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка. Так, плательщиками налога являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой и / или нежилой недвижимости. Базой налогообложения является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его частиц.
        
Ставки налога для объектов жилой и / или нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических и юридических лиц, устанавливаются по решению сельского, поселкового или городского совета в зависимости от местоположения (зональности) и типов таких объектов недвижимости в размере, не превышает 2 процентов размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 кв. метр базы. База налогообложения объекта / объектов жилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности физического лица налогоплательщика, уменьшается:
а) для квартиры / квартир независимо от их количества - на 60 кв. метров;
б) для жилого дома / домов независимо от их количества - на 120 кв. метров;
в) для различных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их долей (в случае одновременного нахождения в собственности налогоплательщика квартиры / квартир и жилого дома / домов, в том числе их частей) - на 180 кв. метров.
         
По земельным участкам, то согласно Налоговому кодексу Украины плательщиками земельного налога являются Плательщиками налога являются: собственники земельных участков, земельных долей (паев) землепользователи.
         
Ставка налога за земельные участки, нормативная денежная оценка которых проведена, устанавливается в размере не более 3 процентов от их нормативной денежной оценки, для земель общего пользования - не более 1 процента от их нормативной денежной оценки, а для сельскохозяйственных угодий - не менее 0,3 процента и не более 1 процента от их нормативной денежной оценки.

14) Есть ли какие-то особенности в приобретении сельскохозяйственных угодий и коммерческой недвижимости?
    
Особенности приобретения сельскохозяйственных угодий заключается в необходимости предоставления нотариусу документов на землю, в частности, технической документации по землеустройству относительно установления границ земельного участка в натуре (на местности) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений, Извлечение из Государственного земельного кадастра, справку о отсутствие зданий, сооружений, экспертно-денежная оценка земельного участка и др.
Однако, следует отметить, что в соответствии с ч.5 ст. 22 Земельного кодекса Украины земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. Вместе с тем, согласно ст.81 Земельного кодекса Украины иностранцы и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки в соответствии с частью второй настоящей статьи в случае:
а) приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым договорам;
б) выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве собственности;
в) принятия наследства.
Однако, согласно ч. 4 ст 81 земли сельскохозяйственного назначения, принятые в наследство иностранцами, а также лицами без гражданства, в течение года подлежат отчуждению.

Коммерческая недвижимость может быть предметом любой предусмотренной или хотя бы не запрещенной законом сделки, для оформления которой нужны те же документы, что и я для оформления купли-продажи квартиры или жилого дома. Однако, обычно сторонами такого договора является национальной валюте; лица, поэтому такие стороны должны также предоставить такие документы, как: свидетельство о государственной регистрации юридического лица или выписка из Государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей, устав, справка из управления статистики, в котором юридическое лицо состоит на учете, справка или свидетельство о постановке на налоговый учет, протокол общего собрания юридического лица о купле / продаже недвижимости, приказ о назначении на должность директора, паспорта и идентификационные номера представ вник юридического лица и тому подобное.

Наверх страницы