Ценовой диапозон, EURO

СДЕЛАЙТЕ ПРАВИЛЬНЫЙ ВЫБОР

Сделки с недвижимостью всегда требуют большого внимания и осторожности. Важным условием при осуществлении купли-продажи объектов недвижимости является цена и порядок расчета.

При оформлении купли-продажи недвижимости сторонни платят 1% госпошлины и 1% пенсионного сбора с суммы сделки, указанной в договоре.

Также продавец обязан уплатить подоходный налог в размере 5%, если в течение года он продает уже не первый объект или владеет им менее трех лет, а также военный сбор (1,5%). В случае, когда продавец является нерезидентом, и у него есть основание для налогообложения продажи недвижимости он платит 18% от стоимости объекта (согласно п. 172.9 ст. 172 Налогового кодекса Украины).

Таким образом, очень часто, чтобы избежать большого госпошлины и других обязательных платежей, люди заключают договоры купли-продажи квартир, указывая цену намного ниже реальной. Но в таком случае есть большой риск для обеих сторон. То то же, стоит рассмотреть вопрос: чем именно они рискуют и к каким негативным последствиям это может привести?

В первую очередь, следует отметить, что продавец рискует получить только ту сумму средств, которая указана в договоре. Определенные риски имеет и покупатель, поскольку в случае признания договора недействительным он может претендовать только на сумму, которая указана в нем.О признании договора купли-продажи недвижимости недействительным стоит остановиться подробнее. В соответствии со ст. 657 Гражданского кодекса Украины (ГК) договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома, квартиры или другого недвижимого имущества заключается только в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации (кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге). Следует отметить, что ст.220 ГК определяет правовые последствия несоблюдения сторонами требований закона о нотариальном удостоверении договора, а именно признания такого договора ничтожным, то есть недействительным (ч. 2 ст. 215 ГК), его недействительность определена законом и не требует доказательства в судебном порядке (согласно Постановлению Пленума Верховного суда Украины № 9 от 06.11.2009 «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными»).

Очень важным сегодня является вопрос о форме расчета за совершенные сделки, поскольку существует ряд судебных решений, которыми договоры купли-продажи недвижимости признаются недействительными из-за нарушений законодательства по расчетам.

В соответствии со ст.1087 ГК расчеты с участием физических лиц, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться в наличной и безналичной форме с помощью расчетных документов в электронном или бумажном виде. Предельные суммы расчетов в наличной форме устанавливаются Национальным банком Украины (НБУ). так, в соответствии с Постановлением Правления НБУ № 407 от 25.11.2016 г. с 4 января 2017 предельная сумма наличных расчетов между физическими лицами по договорам купли-продажи, которые подлежат нотариальному удостоверению, составляет 50 000 грн / день. Это означает, что если сумма договора купли-продажи превышает 50 000 грн., то нотариус должен осуществлять удостоверение такого договора после того, как убедится, что сторонами соблюдены требование о проведении расчетов в безналичной форме. Подтверждающими документами о проведении расчетов в безналичной форме есть документы, полученные при переводе средств с текущего счета покупателя на счет продавца, во время открытия покупателем вкладного (депозитного) счета на имя продавца, при внесении / перевода средств в депозит на отдельный текущий счет нотариуса, при применении аккредитивной формы расчетов, при внесении наличных на текущий счет физического лица-продавца.

Таким образом, отсутствие подтверждающих документов о проведении безналичного расчета за куплю-продажу недвижимости означает нарушение законодательства, являющихся основанием в судебном порядке признать такой договор недействительным, и, к сожалению, количество судебных решений о признании недействительными договоров купли продажи имеет тенденцию к увеличению (к сведению приведем Решения судов по делам № 361/558/15-ц, № 569/15 844/14-ц, № 755/20 389/15-ц, № 22-ц / 785/4635/16 ).

Также важно подчеркнуть административной ответственности за нарушение порядка проведения наличных расчетов за товары (услуги), в том числе превышение предельных сумм расчетов наличными, в соответствии со ст. 16315 Кодекса Украины об административных правонарушениях, влечет наложение штрафа от 100 до 200 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 1700 грн до 3400 грн), а при повторном совершении этого правонарушения в течение года - от 500 до 1000 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 8500 грн до 17000 грн). Такая административная ответственность касается физических лиц-предпринимателей и должностных лиц юридического лица.

Чтобы избежать таких рисков, нужно следовать букве закона и воспользоваться услугами банка. В их числе - открытие счета (от 0 до 200 грн) и комиссия за перевод средств (в интернет-банкинга - 0,1-1%, в отделении банка - 0,25-3% от суммы платежа). Правда, в большинстве банков максимальная сумма комиссии ограничена 500-2000 грн. То есть даже при комиссии в 3% со сделки в 800 тыс. грн. придется заплатить не 24 тыс., а максимум 2 тыс. А то и вовсе ограничиться платой за открытие счета. Если и покупатель, и продавец открывают их в одном банке - в этом случае комиссия за перечисление будет нулевая или минимальная.

Еще одной важной основанием для признания недействительности договора купли-продажи недвижимости является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требования об том, что содержание сделки не может противоречить актам гражданского законодательства, интересам государства и общества, его моральным принципам.

Таким образом, необходимо подчеркнуть рисках, возникающих при заключении договора купли-продажи, в котором цена за объект недвижимости значительно ниже, чем реальная цена, которая была уплачена покупателем. Ярким примером такой ситуации является Решение Белгород-Днестровского горрайонного суда Одесской области по делу № 2-3145 / 11, которым договор купли-продажи квартиры был признан недействительным, а также было отменено его государственной регистрации на основании того, что прокурор в качестве представителя интересов государства в судебном порядке доказал, что фактически стоимость квартиры, которую заплатил покупатель значительно больше той, что указана в договоре. Это означает, что стороны такого договора намеренно занизили стоимость квартиры с целью уменьшения суммы обязательных платежей, в результате чего в государственный бюджет Украины не поступили платежи на определенную сумму средств. Тем самым стороны нарушили нормы законодательства (ст. 228 ГК).

Кроме признания договора купли-продажи недвижимости недействительным при заключении договора по заниженной стоимости существуют и другие негативные последствия, что обусловливает необходимость указывать реальную цену.

Умышленное занижение цены в договоре фактически означает уклонение от уплаты налогов, сборов (обязательных платежей), за что в Украине предусмотрена уголовная ответственность. Таким образом, при выявлении обстоятельств указания заниженной стоимости предмета договора, что привело к фактическому непоступлению в бюджеты средств, против сторон может быть открыто уголовное производство. Однако, следует четко понимать положения ст. 212 Уголовного кодекса Украины (УК).

Выписка из УК Украины: «Умышленное уклонение от уплаты налогов, сборов, обязательных платежей, входящих в систему налогообложения, введенных в установленном законом порядке, совершенное любым лицом, которое обязано их платить, если эти деяния привели к фактическому непоступлению в бюджеты или государственные целевые фонды средств в значительных размерах, - наказывается штрафом от одной тысячи до двух тысяч необлагаемых минимумов доходов граждан или лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет.

Те же деяния, совершенные по предварительному сговору группой лиц, или если они привели к фактическому непоступлению в бюджеты или государственные целевые фонды средств в крупных размерах, - наказываются штрафом от двух тысяч до трех тысяч необлагаемых минимумов доходов граждан или лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет ».

Если говорить конкретно о суммах непоступлений и суммы штрафов, следует отметить, что в соответствии с п.5 пидр.1 раздела ХХ Налогового кодекса Украины, если нормы законов содержат ссылку на необлагаемый минимум доходов граждан, то для целей их применения используется сумма в размере 17 грн, а в нормах административного и уголовного законодательства в части квалификации преступлений, сумма необлагаемого минимума доходов граждан устанавливается на уровне налоговой социальной льготы (50% от прожиточного минимума для трудоспособного лица в расчете на месяц, установленного законом на 1 января отчетного налогового года). Прожиточный минимум для трудоспособного лица с 1 января 2017 составляет 1600 грн.

Таким образом, умышленное уклонение от уплаты налогов, сборов (обязательных платежей), что привело к фактическому непоступлению в бюджеты или государственные целевые фонды средств в значительных размерах, то есть в размере 800 000 грн и более - наказывается штрафом от 17 000 грн до 34 000 грн. , а фактического непоступления в размере 2400000 грн - наказывается штрафом от 34 000 грн до 51 000 грн.

Следует отметить, что речь идет непосредственно о сумме непоступления в государственного бюджета, то есть разница между суммой обязательных платежей, которые должны быть оплачены при указанной реальной цене договора и суммой обязательных платежей, которая была реально указана.

Нельзя не отметить, что лицо, совершившее такое уголовное преступление, освобождается от уголовной ответственности, если оно до привлечения к уголовной ответственности уплатило налоги, сборы (обязательные платежи), а также возместило ущерб, причиненный государству их несвоевременной уплатой (финансовые санкции , пеня).

Итак, совет от агентств недвижимости, входящих в АСНУ (Ассоциации специалистов по недвижимости г. Белой Церкви): продажа или покупка недвижимости по заниженной стоимости может привести к негативным последствиям для обеих сторон договора. Для покупателя - это признание договора недействительным, потеря как объекта недвижимости, так и средств, уплаченных за него. Для продавца - наложение штрафных санкций в значительных размерах. Поэтому лучше всего указывать реальную оценочную стоимость жилья.

Поэтому, заключение договора купли-продажи и, вообще, вся процедура приобретения или продажи недвижимости - сложная и рискованная. Очень часто радостное волнение от новой купленной вещи притупляет в людях чувство осторожности. А в этом деле его терять особенно опасно. Поэтому, будьте бдительны и доверяйте это дело только профессионалам, в Вашем городе.

Наверх страницы