Ценовой диапозон, EURO

ПОЧЕМУ НЫНЕШНИЙ ГОД МОЖЕТ ОЗНАМЕНОВАТЬСЯ КРАХОМ СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА УКРАИНЫ

Некоторые считают, что их прогнозы слишком пессимистичными, утверждая, что строительную отрасль остановить нельзя. Но статистика падения объемов продаж жилья на фоне бурного роста количества возводимых жилых комплексов свидетельствует об обратном. Уже сейчас многие компании финансируют достройку домов за счет продажи квадратных метров в новых объектах и массово переносят запланированные сроки ввода в эксплуатацию на год и более.

Рынок первичной недвижимости на грани коллапса

Мыльный пузырь лопнет, как и в 2009 году, только масштаб будет намного больше. В долгострои могут превратиться около 90% строящихся ныне объектов. Начало этой тенденции сможем наблюдать уже в этом году, более половины нынешних инвесторов не смогут получить недвижимость, за которую они заплатили деньги.

 

В Киеве работает более сотни строительных компаний, у которых масса подрядчиков. С проблемами финансирования возводимых объектов столкнуться практически все. Коллапс должен был произойти еще в прошлом году. Но с учетом того, что банки рушились и вкладчики забирали свои деньги, вкладывая их в недвижимость, это оттянуло данный процесс на какое-то время. Но и эти деньги иссякают. Застройщики с помощью различных акций пытаются «выдурить» у людей последнее.

 

Просто растянется ввод в эксплуатацию на годы. Отчасти потому, что в строительную отрасль пришли дилетанты, которые начинают «вытаскивать» прибыль до момента ввода объекта в эксплуатацию.

Прогнозы далеко не беспочвенны: большинство опрошенных строительных компаний столицы констатируют резкое падение спроса. Правда, официально руководители компаний об этом умалчивают. Это достаточно закрытая информация и на рынке об этом открыто не говорят. Но в неофициальных беседах менеджеры среднего звена сообщают о катастрофическом сокращении числа инвесторов.

Тенденция падения продаж началась в октябре-ноябре 2016 года, с февраля нынешнего года продажи упали очень сильно. К примеру в апреле, который всегда характеризовался всплеском активности, падение продаж по сравнению с апрелем прошлого года составило 50%. И это в эконом-сегменте, где строятся очень дешевые квартиры, на которые еще сохраняется спрос. Все, что подороже (бизнес-сегмент) – полный штиль.  

Деньги заканчиваются, предложение растет

Количество введенных в эксплуатацию квадратных метров в 2016 году не превышает этот показатель годом ранее. Зато число возводимых жилых объектов сейчас зашкаливает.  Только в Киеве квартиры от застройщиков продаются в 285 комплексах. Еще 287 жилых комплексов строится в Киевской области, причем 177 из них – в Киево-Святошинском районе. Согласно данным портала ЛУН.ua, только в Ирпене насчитывается 84 новостройки, в Вишневом – 82, в Софиевской Борщаговке – 26 новых комплексов, в Буче – 19, в Петропавловской Борщаговке – 8, в Гостомеле – 6.

Более того, часть строящихся комплексов очень масштабные. К примеру, проект ЖК «Scandia» в  Броварах предусматривает возведение на территории 80 гектаров 100 домов с максимальной этажностью до 7 этажей.

Проект «Европейка» в Софиевской Борщаговке включает 112 домов высотой от 4 до 6 этажей, которые возводятся на площади 20 га (рассчитан примерно на 12 000 человек). Заложенный в прошлом году жилой комплекс «Новая Буча» предусматривает возведение на 82 га домов для 20 тысяч жителей. ЖК «Озерный Гай» в Гатном, который расположиться на 48 га, насчитывает 5 тысяч квартир. Застройщик ЖК «София Резиденс» в Софиевской Борщаговке планирует на 50 га построить 50 домов. Т.е. общий объем жилья, которое поступило в продажу, в разы превышает показатели прошлых лет. 

На этом фоне число платежеспособных граждан, имеющих возможность и желание вложить средства в строящиеся объекты, неумолимо сокращается.

Все, кто могли, деньги уже поснимали, все кто хотели – потратили их на недвижимость. Просто так уже никто не будет покупать – с учетом налогов и высоких коммунальных тарифов приобретать квартиры будут только как первое жилье, для себя. Чтобы спасти ситуацию, застройщики массово переориентируются на малометражные смарт-квартиры. Но там стоимость квадратного метра дороже, т.к. в каждую комнатку надо завести все коммуникации.

Ужесточение борьбы за клиента заставляет застройщиков и далее снижать стоимость квадратного метра. Поэтому ликвидность многих проектов медленно сползает к нулю.

Уже сейчас на строительном рынке наблюдается возникновение финансовых пирамид, когда достройку дома финансируют инвесторы нового дома. Это подтверждает и статистика: в 2016 году доля непроданных за период строительства квартир, которые попадают впоследствии на вторичный рынок, составила около 5% в Киеве, и около 12% - в области. Сейчас же их доля выросла до 12% и 25% соответственно.

Мифы и реальность загородной жизни

По мнению опрошенных экспертов, наиболее уязвимыми являются застройщики пригородов столицы, падение продаж у которых стимулирует в том числе отсутствие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Могут возникнуть настоящие проблемы : Неправильное назначение земли. Нарушение этажности. Нет никаких коммуникаций. Вода - незаконная врезка, воруют. Канализация - врезка в списанный заблокированный коллектор. Когда уровень заполниться - фекалии пойдут фонтаном. Электрика - от дизельного генератора на улице. Отопление - пеллетный котел в подвале с угрозой угореть от СО2 насмерть.

Строящихся комплексов с подобными проблемами под Киевом десятки.

И это далеко не все перечисленные проблемы. К их числу следует добавить отсутствие детских садов, школ и поликлиник, слабо развитую сеть общественного транспорта. Рано или поздно у потенциальных покупателей придет понимание, что кроме цены за этими проектами ничего не стоит. Есть проблемы с обустройством инженерных сетей, в первую очередь канализации. Ну и конечно же транспортная инфраструктура – уже сейчас выехать из многих пригородов в час пик невозможно. Поля застраиваются оголтело и безудержно, местным властям лишь бы деньги получить, а последствия их не волнуют. Это коллапс, особенно правобережная часть – Софиевская и Петропавловская Борщаговка, Вишневое, Петровское.

Впрочем, сами застройщики не настолько пессимистичны. Часть мелких застройщиков действительно могут остановить работы и заморозить свои объекты.

Еще часть – перенесут сроки ввода домов в эксплуатацию на 2-3 года. Полного коллапса не будет, т.к. поставщики строительных материалов и компании, которые предоставляют строительные услуги (аренда техники) понимают, что денег нет, и готовы работать по бартеру, частично за квадратные метры. Какой смысл забирать кран с площадки, если его никто не возьмет в аренду? Столкнувшиеся с финансовыми проблемами застройщики будут постепенно сокращать объемы строительных работ, но не замораживать их. Они прекрасно понимают: как только краны остановятся и движение на стройке прекратится – это конец.

Но даже в случае минимизации расходов застройщикам все равно потребуется финансирование – нужно платить по счетам, выполнять обязательства перед подрядчиками, кормить строителей. Вопрос в том – как долго они смогут это делать при полном отсутствии продаж.

Наверх страницы