Ценовой диапозон, EURO

СПЕЦИФИКА ОЦЕНКИ ЧАСТНЫХ ДОМОВ

Своим опытом делится Наталья Кузьминова, брокер по продаже недвижимости с 20 летним стажем.

 
Большинство людей, делая выводы относительно стоимости учитывают массу критериев:
- район,
- площадь и конфигурацию участка;
- площадь и конфигурацию самого дома;
- наличие или отсутствие коммуникаций;
- физическое состояние;
- материалы из которых построены стены и крыша;
- наличие или отсутствие хозяйственных сооружений и т.д.
 

Но оценка не всегда корректно, так как все эти критерии не связаны между собой - не составлены в целую картину. Из-за этого, соответственно, продавец теряет время и деньги.
Например: дом новый, современный, с современным оформлением, и участок неплохая. Все хорошо. Кроме одного. Района. 1 км от свалки. Когда дует ветер - это сразу чувствуется. И что перевесит: факторы, способствующие высокой оценке, все же район?
 
Или другой пример: центр города, 2 уровня, современный и не слишком дешевый ремонт, 100 м2, есть все коммуникации, хорошая квартира. И все это в сочетании с 6-ю совладельцами, общим двором и полуподвальным одним уровнем.
Как взвесить все критерии? Ведь критически редко бывает, что дом имеет только положительные или отрицательные характеристики! Одна характеристика тянет цену вверх, а другая - вниз.

 
Важнейшим в оценке дома является его класс
Он больше всего влияет как фактор на цену и стоимость.
И несмотря на ризнобийнисть характеристик-критериев определяется более или менее однозначно.
У каждого класса недвижимости - есть свой покупатель. Каждый из этих купцов относится к своему условного класса. Принадлежность к классу определяется двумя важными характеристиками: требовательностью к характеристикам недвижимости и финансовой способностью заплатить. Чем выше класс -тем больше требовательность и большая возможность платить.
 
Покупатель не захочет рассматривать недвижимость низшего для себя класса, даже при очень интересных предложениях.
Давайте проведем аналогию с автомобилями.
У них также есть набор характеристик:
- год выпуска;
- объем двигателя;
- состояние важных узлов и механизмов;
- состояние салона;
- состояние кузова;
- комплектация (кондиционер, аудиоаппаратура и т.д.);
Так вот представим себе машину:
- окрашенная дорогой модной краской с перламутром;
- двигатель на 3 л - настроен и работает как часы;
- салон - кожа.
Какие ассоциации с возможной маркой и ее стоимости?
Это «Москвич» 1982 года выпуска была! Было бы странно, чтобы владелец «Москвича» так вложился в ремонт! И было бы еще удивительнее, чтобы он стал в ряд с «БМВ», «Мерседес» с одной цене, объясняя это очень логичной вещью: «Критерии же совпадают !!! Я столько потратил средств !!! »
Но изменение критериев -характеристик не привела к изменению класса «Москвич» остался «Москвич». Он не только не приблизился к «Мерседеса», но даже к обычному новенького «Ланоса» из салона самой базовой комплектации.
И если на рынке авто такая ситуация комичная и маловероятна, то на рынке недвижимости - не редкость. Думаю, что вы встречали, как в «малосемейке» с комнатой 12 м2, или полуподвале, или в квартире, расположенной в бывшем общежитии, или в доме на 8 семей с общим двором делали достаточно дорогой ремонт, и затем пытались продать дорого. Они думали, что их «Москвич» после улучшений перестал быть «Москвич».
Бывает и наоборот. Как ничего интересного в доме нет, физическое состояние неудовлетворительное, коммуникации пока не подключены. Видимо не может такой дом стоить много - и это логично! А присмотришься - и понимаешь, что перед тобой «Мерседес», просто не окрашен, с разобранным салоном и без колес, причем хорошего года выпуска. И на него найдется покупатель совсем другой. Тот что «Москвича» и «Жигули» не захочет. И получается, что такой дом имеет большую цену, несмотря на критерии-характеристики.
Итак, чтобы верно оценить дом, первое, что нужно сделать - это определить класс. А только потом учесть все критерии характеристики.

Информация предоставлена ​​Натальей Кузьминов, брокером по продаже недвижимости с 20 летним стажем, владелицей агентства недвижимости «Магазин Недвижимости» в г. Умань

Наверх страницы